전세사기 유형 및 특별법 그리고 예방.

 

경찰청은 이달까지 10개월간 전국적인 단속을 벌여 전세사기 사범 2,895명을 검거하고 이 중 288명을 구속했다. 정부는 전세사기 범죄의 근원을 발본색원하고 실질적인 피해자 지원이 이뤄지도록 하겠다는 구상이다.

 

♣전세사기 유형

1. 깡통 전세

깡통전세는 전세가격이 매매가격에 육박하는 매물을 말한다. 깡통전세가 생기는 가장 큰 이유로'갭 투자'가 꼽힌다. 소액의 자금을 이용해, 많게는 수백 채의 주택을 매입한 뒤, 임대차를 두고 계속 보증금을 돌려 막는 수법이다. 보증금을 반환할 때마다 새로운 임차인을 받아들여 임대차 보증금을 반환하는 것인데, 어느 순간 순환이 안되면 전부 깡통전세로 전략해 피해를 발생시키는 유형이다.

 

2. 대리인과 임차인의 이중 계약

대리인이 임차인과 전·월세 계약을 이중으로 맺은 뒤, 보증금을 가로채는 수법이다. 집주인에게 월세 계약체결을 위임받고 , 임차인과는 전세계약을 맺고 보증금을 뜯어내는 것이다. 부동산 중개업자가 월셋집을 전세로 소개한 뒤, 중간에 전세금 보증금을 챙긴 것이다.

 

3.'신탁'사기

전세 사태가 심각해지면서 신탁등기된 매물을 '저렴한 매물'로 위장해 경제사정이 넉넉지 않은 임차인을 끌어들이는 경우를 말한다. 신탁회사에 소유권이 이전된 주택은 위탁자가 멋대로 임대차 계약을 맺고 보증금을 챙기는 것이다.

 

소유권이 수탁자에게 넘어간 신탁물건은 통상 특약사항으로 위탁자의 대리 임대차계약 시 수탁자의 동의를 얻어야 한다. 위탁자가 임대차계약을 체결하려면 신탁회사의 동의를 얻어 신탁등기부를 임차인에게 알려 신탁관계를 작성하는 게 일반적이다. 만약 수탁자 동의 없이 계약을 체결하면 임차인은'불법점유자'로 간주되고 최악의 경우 강제로 집을 비워 보증금 전액을 날리게 될 가능성이 높다.

 

4. 집 한 채  삼중 계약

월세로 집을 빌려 집주인 행세를 하며 여러 명의 세입자와 계약한 뒤 보증금만 받고 달아나는 수법이다. 계약 전에는 서류상으로 확인할 방도가 없다는 점을 노리는 '나쁜 임대인'의 대표적인 유형이다. 중개인 없이 임대인과 직거래하는 경우, 이러한 위험에 노출될 우려가 크다고 한다.

 

5. 전세대출 사기

임대인과 중개인이 결탁하는 경우와 달리 임대인과 임대인이 결탁하는 대출사기다. 최근에는 전세대출 상품이 쉽고 빠르게 가능하다는 점을 악용해 허위 영수증을 발급받아 대출받는 방식이다.

 

6. 나 몰래 전입 신고

집주인이 몰래 세입자를 다른 곳으로 허위신고한 뒤 주택담보대출을 받는 것을 말한다. 대리인 전입신고 시 정보 확인이 미흡하다는  점을 악용한 신종 임대차 사기 수법이다. 나도 모르게 전입신고 사기를 당하면 주소지가 변경되었기 때문에 확정일자 효력이 상실되고, 만약 집이 경매로 넘어가면 재산권이 제대로 행사되지 않는다. 또한 주택보증보험의 효력도 없어져 전세보증보험도 받지 못할 수 있다.

 

♣특별법 적용 대상

▲대항력을 갖추고 확정일자를 받은 임차인이며▲ 임차 주택에 대한 경·공매가 진행돼야 하며 ▲면적·보증금등을 고려했을 때 서민 임차주택에 해당해야 한다.▲ 수사가 개시되는 등 전세사기 의도가 있다고 판단되고 ▲보증금의 상당액이 반환되지 않을 우려가 있는 경우이다.

 

특별법상 피해자로 인정되면 살고 있는 주택이 경매에 넘어갔을 때 우선 매수할 수 있는 권한이 부여된다. 임차 주택을 낙찰받으면 200만 원 한도 내에서 취득세가 면제되고, 재산세도 3년간 감면된다. 피해자가 주택 매수를 원하지 않는다면 한국토지주택공사가 우선매수권을 넘겨받아 피해자에게 임대한다.

 

♣전세사기 피해 예방

젊은 층이 주로 전세사기 대상의 표적이 되고 있기 때문에 사회초년생들은 각별히 주의해야 한다. 특히 고가매물은 세입자가 신중하게 고려하지만, 중저가 매물은 상대적으로 그런 경향이 낮아, 청년층의 부동산 경험이 적다는 점에서 타깃이 되고 있다.

 

전세사기 방지의 첫걸음은'주택도시보증공사(HUG) 전세반환보증' 가입이다. 보증금을 지킬 수 있는 것은 문제가 있는 주택에 가입하기 어렵기 때문이다. 인에 전세자금 대출을 알아보는 것도 좋은 방법으로 꼽힌다. 은행들은 담보 가치를 엄격하게 보고 있기 때문에 , 대출이 잘 안 되거나 금리가 너무 높은 경우에는 문제가 있을 가능성이 크다.

 

중개인 입회하에 임대인과 직접계약을 체결하고, 등기 소유주와 계약자 신분증을 비교해 실제 집주인이 맞는지 확인해야 한다. 잔금도 집주인 계좌로 보내는 게 안전하다. 대리인과 계약할 경우에는 위임장이 월세인지 전세인지, 위임장이 위조는 아지 꼼꼼히 따져야 한다.

 

상품의 시장 가격을 확인하는 것도 중요하다. 특히 아직 시세가 형성되지 않아 깡통 임대 여부를 알기 어려운 신축 빌라에서 많이 발생하기 때문에 주의가 필요하다. 인근 매물보다 너무 싼 가격에 나온 집은 피해자를 끌어들이기 위한 '미끼 매물'이거나 '신탁사를 이용한 사기'라면 주의해야 한다.

 

중개업자에 의한 피해가 간혹 발생하는 만큼, '국가공간정보포털'에서 등록 여부도 확인하는 것이 좋다. 일부 중개인들은 추후 책임을 회피하기 위해, 계약 단계에서 중개 사실을 기재하지 않는 경우가 있기 때문에 , 신뢰할 수  있는 중개인과 계약해야 한다.

 

원희룡 국토교통부 장관은 "하반기 분석 대상을 4만여 건으로 확대해 수사에 도움이 되도록 공조를 이어가겠다"라며 "앞으로 검경으로부터 정보를 공유받아 전세사기피해지원위원회에서 전세사기 피해자 결정이 신속히 이뤄지도록 하겠다"라고 말했다. 그러면서 "인공지능(AI) 및 사회연결망 분석기법 등 활용해 중개사, 임대인 등의 연결고리  분석을 통한 위험감지 시스템 구축방안을 마련할 계획이다"라고 덧붙였다.